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关于全县居民住宅小区物业管理情况的 调研报告

文章来源:中牟政协       作者:null       发布时间:2017-10-12  

居民住宅小区物业管理是社会治理的重要组成部分,事关全县社会稳定发展大局。为加强全县居民住宅小区的物业管理工作,县政协抽调有关委室和相关部门业务骨干组成调研组,对全县居民住宅小区的物业管理情况进行了专题调研。调研组先后深入绿城百合、水岸鑫城、龙苑、绿博二号、付李庄社区、林场家属院、管道三公司家属院等小区进行实地查看和走访座谈,并到南京市雨花台区、溧水区,成都市双流区、郫都区等物业管理先进地区进行考察学习。现将调研情况报告如下:

一、基本情况

目前,全县建成入住的住宅小区共有393个,入住、回迁户数85904户。在行业主管部门备案的物业服务企业(简称“物管企业”)125家,其中42家已正常开展业务。居民住宅小区主要分为三种类型,一是商品房住宅小区;二是老旧住宅小区(主要是2005年以前建成的单位自建房);三是新型农村社区和棚改安置区。 

(一)商品房住宅小区

全县商品房住宅小区共有121 个,入住56328户,入住率59%。其中55个小区物业管理较为规范,其物管企业已在行业主管部门备案。其余66个小区虽然经过物业管理前期招投标选聘了物管企业,但大多数未履行物业管理前期招投标合同,也未在行业主管部门备案。有的是由开发企业另行委托物管企业管理,如金程梦圆山庄;有的是由产权单位管理,如滨河小区(检察院家属院);有的是由业主委员会管理,如学府名邸;有的是由居民自主管理,如绿云小区。

(二)老旧住宅小区

全县老旧住宅小区共有260个,居住18745户,入住率95%该类小区大多为单位家属楼(院)和国有土地上个人自建房形成的小区。老旧住宅小区物业管理方式有以下几种:一是由原产权单位成立物管企业管理,向业主收取部分管理费用的小区有6个,如管道三公司家属院(管道三公司自行成立物管企业,由职工进行管理,收取物业管理费,每月0.15/平方米,不足部分公司补贴);二是由原产权单位负责管理的小区12个,如林场家属院(单位后勤科室工作人员进行管理,每月收取业主卫生费5/户、公共维修费10/户,不足部分单位补贴);三是原产权单位不再管理的小区239个,物业管理仅限于水电费、垃圾清运的代收,如工会家属院、城关镇家属院(业主每月仅缴纳卫生费5-10元)。

(三)新型农村社区和棚改安置区

全县启动新型农村社区建设项目29个,棚改安置区建设项目22个。截止目前,已经回迁入住的新型农村社区有7个,回迁群众6265户,棚改安置社区有5个,回迁居民4566户。物业管理可分为三类:一是由乡镇或街道主导选聘物管企业进行管理的有3家,物业费由乡镇政府或街道办事处承担,如绿博二号;二是由乡镇或街道成立物管企业进行管理的有2家,物业费也由乡镇政府或街道办事处承担,如雁鸣湖社区;三是由村集体成立物管企业进行管理的有7家,物业费仍由乡镇政府或街道办事处承担,如春晖社区等。

二、存在问题

目前,全县物业管理工作存在的问题主要是主体责任不明确,组织机构不健全,考评体系未确立。物管企业管理水平参差不齐,与业主之间问题多、矛盾隐患多。具体表现如下:

(一)商品房住宅小区:乡(镇、街道)主体责任落实不到位,政府及职能部门、物管企业、业主协调联动机制有待建立和健全。

1.属地管理责任落实不到位。商品房住宅小区绝大部分没有纳入街道、社区居委会社会管理范围,部分乡(镇、街道)领导的管理思想存在误区,普遍认为街道办事处主要管辖原镇村居住的农业户口居民,辖区内的商品房住宅小区、单位住宅小区则不在其管辖范围,对小区物业管理工作缺乏有效监督,物管企业与业主之间的纠纷得不到及时处理和解决。

2.物管企业规范管理难度大。物业管理人员按照物业管理规范化标准进行管理时,遇有业主私搭乱建、毁绿种菜、车辆违停、占压安防设施等行为时,只能劝阻,不具有强制执行力。如劝阻不成又会导致其他业主不满引发新的不规行为,形成恶性循环,使物业管理难上加难。加之,部分小区开发企业遗留问题多,如没有按规划建设、房屋质量问题、配套设施不健全、停车位短缺等,导致业主将怨气转嫁给物管企业,使业主与物管企业之间的矛盾加深,为物业管理的实施带来困难。

3.业主自治体制不健全,业委会没有发挥应有作用。全县商品房住宅小区121个,成立业主委员会的小区仅有7个。首先,业主委员会成立难。由于缺乏有效的组织和引导,业主法制意识淡薄,对成立业主委员会缺乏积极性,加之许多小区都属于前期物业管理,开发企业不配合,有些小区是分期开发、区内业主成份复杂、人员流动性大,成立业主委员会难度大。其次,已成立业主委员会的小区,业主委员会的维权、监督和协调作用没有充分发挥,一是业主委员会的维权意识差;二是业主委员会缺乏监督机制;三是部分业主委员会不能很好地发挥业主与物管企业之间桥梁、纽带作用;四是业主委员会人员缺乏相关法律法规知识的学习,在实际工作中违规现象时有发生。

4. 物管企业经营困难。全县有物业管理项目的42物管企业中,大多数企业的经营是在持平乃至亏损的情况下运行。其原因是物业管理收费标准低、收缴率低。我县物业收费经历了从政府指导价到市场调节价的转变。原住宅小区物业费政府指导价高层每月为1.00/平方米,多层每月为0.3/平方米。2014年调整后有所提升,2015年非保障性住房物业收费实行市场调节价。但是,物管企业在进驻小区后,与业主签订有物业服务合同,物管企业想要提高物业费,必须经过小区三分之二以上业主同意或业主大会同意,而业主普遍不同意提高物业费。因此,物管企业只能按照以前的标准收费。偏低的收费标准加上入住率不高,收缴率低,使物管企业的费用入不敷出。如水岸鑫城小区,物业管理费用偏低(高层每月1.13/平方米,多层每月0.35/平方米),且收缴率仅在40%左右,致使企业经营困难。影响收缴率的主要因素有:一是大部分业主没有得到应有的服务;二是开发企业遗留问题得不到解决;三是业主反映的问题得不到解决;四是入住率低、人员流动性大;五是有少数恶意拒交者。

5.物管企业服务水平调研显示,一是我县物管企业数量偏多但规模都比较小,市场竞争能力较弱,服务质量不高,服务项目单一;二是部分物管企业受经营亏损的影响,采取减少物业服务人员等措施降低经营成本,不按合同约定提供服务,甚至个别小区还存在不按规定乱收费等现象;三是物管企业对自身建设重视不够,缺乏对从业人员的职业道德教育和专业技术培训,也未制定严格的各级各类人员岗位职责、工作标准和考核标准,导致物业服务质量不高。这些问题在一定程度上制约着物业管理行业的健康持续发展。

(二)老旧住宅小区:建设标准低,基础设施不配套,实施规范化物业管理难度大

全县老旧小区面广量大,整体布局先天不足,硬件设施亟待完善,无法开展规范的物业管理工作。具体表现在:一是原设计建设标准低,窄路陋巷无照明,雨污合一,低洼易涝,整体上“脏乱差”现象严重;二是安全防范设施匮乏,大多是开放式“不设防”,无法实行封闭管理,环境秩序混乱;三是绿地因常年失养面积逐渐缩小,维修维护费用较高;四是建筑体量小,管理成本高,即使设置最基本的服务项目,也难以保持盈亏平衡,加上居住人员成分复杂,收费和管理都十分困难。

(三)新型农村社区和棚改安置区:物业管理亟待规范

20161月,县政府制定出台了《中牟县人民政府关于中牟县新型农村社区物业管理工作的指导意见》(牟政文【201658号),但是在调研中我们发现,意见出台后,“属地管理、业主议事、市场推进、行业指导”的原则并未得到很好的贯彻落实。一是物业管理机构不健全。按照意见要求,乡(镇、街道)应承担辖区物业管理的主要责任。但是全县14个乡(镇、街道)仅有6个成立了物业管理机构,配备了物业专干。大部分乡(镇、街道)物业管理机构不健全,物业管理工作不到位;二是业主委员会普遍没有成立,业主临时管理规约和议事规则缺失;三是群众有偿服务意识淡薄,不愿花钱买服务,已回迁入住的新型农村社区和棚改安置区中,物业管理费用均由乡镇政府或街道办事处承担,市场化推进工作艰难;四是业主整体素质不高,表现在只要求“权利”不愿履行“义务”,有住户甚至毁坏小区绿地种植蔬菜,破坏小区生态环境和卫生。

三、意见建议

(一)明确主体责任,健全管理机制

落实属地管理责任,明确各职能部门职责,是解决物业管理问题的基本保证。一是县政府要把社区物业管理工作纳入重要议事日程,定期研究城乡社区治理工作;二是依据国家政策,结合我县实际情况,按照条块结合、以块为主的原则,制定县职能部门、乡镇政府(街道办事处)在社区治理方面的权责清单,明确县、乡(镇、街道)两级行政监管体系,推进县、街道办事处、居民委员会物业三级管理体制,实现物业管理属地化;三是完善城乡社区治理体系,加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物管企业的指导和监督,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物管企业议事协调机制;四是在社区居民委员会下设物业管理委员会,督促业主委员会和物管企业履行职责。完善业主委员会的职能,依法保护业主的合法权益;五是建立县、街、居三级物业管理考核机制。各级政府对照工作目标,细化考核指标,将社区治理纳入政府考评体系,建立以社区居民满意度为主要衡量标准的社区治理评价体系和评价结果公开机制;六是建立健全联席会议制度。县政府牵头定期召开由乡(镇、街道)、房管、公安、社区居委会、业主委员会和物管企业等方面代表参加的联席会议,协调解决物业管理中出现的问题;七是健全社区监控系统并纳入公安系统监控体系,实现监控全覆盖,落实专人值班制,给居民创造一个安全的居住环境。

(二)加强对物管企业的监管,建立考评机制

借鉴南京市雨花台区、溧水区和成都市双流区、郫都区的先进经验,政府职能部门和属地政府加强对物管企业的监管是小区物业管理工作的重要环节。一是建立对物管企业的考核机制,定期按照行业标准对物管企业进行考核。对管理规范、服务质量高和业主满意度高的企业进行奖励;对管理不规范的企业,责成退出,重新招聘新的物管企业入驻;二是建立物管企业征信体系,加强督促检查,对物管企业违规行为及时记入信用档案,并适时向社会公布,逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制;三是强化物业安保队伍建设。将物管企业安保人员纳入公安机关监管范围,统一进行资质备案,加强对物管企业的治安指导、监督和管理,提升物业安保人员综合素质和安全应急能力;四是建立物业管理行业协会,提高行业自律管理水平。

(分类实施,推进管理规范化

1、商品房住宅小区

商品房住宅小区物业管理重在落实主体责任,各有关部门应加强顶层设计,将小区综合管理纳入城市综合管理体系明确执法主体,确保权责分明,把健全基层业主委员会职能作为推进基层治理法治化的一项重要工作。一是开展居民物业小区专项整治工作,对小区内的违章搭建、毁绿占地、乱停乱放等恶意侵占公共空间和公共设施的行为进行综合整治,为物业管理工作奠定基础;二是加强商品住宅小区专业经营设施设备管理工作。住建部门在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;竣工验收合格后应当将物业管理区域内专业经营设施设备无偿移交专业经营单位,由其管理;三是充分发挥自治章程、居民公约在社区治理、物业管理中的积极作用。对于热点、难点问题,物管企业在进驻小区时,要与业主签订公约,对垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章,共同维护小区稳定;四是提高业主自治意识,加快业主委员会规范化建设。乡(镇、街道)要指导和协助已经交付的小区积极筹备业主委员会,指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作,并帮助其建立议事、管理规则,增加业主自主、自治、自律意识;五是全力推进居委会、业主委员会、物管企业“三位一体”的管理模式,促进小区在基层党组织主导下,建立起平等畅通的对话平台和合理有效的监督机制,引导和规范业主正确维护自身权益,规范物业管理决策实施过程。

2、老旧住宅小区

老旧住宅小区重在基础设施改造,在改造基础上进行规范化的物业管理。一是政府作为老旧住宅小区改造实施和资金投入主体,要结合实际,因地制宜,拟定方案,尽量做到“一小区一方案”, 既要对老旧住宅小区水、暖、电、气等生活设施进行改造,也要对小区环境进行综合整治,抓好硬化、绿化、美化、亮化等基础工程,力争2-3年内完成对老旧住宅小区改造提升;二是全面推行物业管理,建立老旧住宅小区整治后日常管理制度,形成物业管理长效机制,实现建管并举。老旧住宅小区整治改造后,规模较大的,要单独选聘物管企业进行管理;规模较小的,可采取“统一打包”方式选聘物管企业进行管理;条件较差,无法实施专业化物业管理的,由政府主导成立物业服务机构,依托社区居民委员会实行自治管理,实现准物业管理的市场化运作,条件成熟后逐步推向市场化。

3、新型农村社区和棚改安置区

新型农村社区和棚改安置区物业管理重在健全管理机构,探索经费来源渠道,实现物业管理的可持续运行。一是健全物业管理机构。乡(镇、街道)要成立物业管理机构,配备物业专干,保证工作正常开展;二是前期成立以政府为主导的物管企业,对条件成熟的小区再逐步推行市场化管理;三是拓宽物业管理资金来源渠道,探索乡(镇、街道)贴补、村经营出资、居民缴费等可持续的物业缴费模式。

(四)强化宣传,营造良好氛围

一是深入宣传相关法律法规,引导业主树立物业消费理念,树立自主管理和民主决策意识,让广大业主了解物业管理的重要性,履行相关义务,积极配合物管企业做好管理工作;二是在新型农村社区和棚改安置区居民回迁前,有计划的进行学习培训,积极引导居民转变物业服务观念,创造良好的物业管理环境,营造全社会关心、支持、参与物业管理的良好氛围。

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